Jakarta, 16 Juli 2019 – Diskusi yang mengkaji penyediaan perumahan berbasis transit di kawasan perkotaan ini dilaksanakan oleh Direktorat Perkotaan, Perumahan, dan Permukiman. Kajian ini ditujukan untuk mendiskusikan kebijakan dan kelembagaan Transit Oriented Development di DKI Jakarta, serta operator utama (master developer) TOD DKI Jakarta sebagai bahan pertimbangan rumusan pengembangan TOD pada dokumen RPJMD.
Kajian ini membahas dua topik diskusi, yaitu: (i) Kebijakan dan Kelembagaan TOD, serta (ii) Tantangan Kelembagaan Transit Oriented Development.
TOD sebagai intrumen untuk menata struktur perkotaan supaya lebih berkelanjutan (tidak sprawl), mendorong penggunaan angkutan umum, dan membiayai penyediaan layanan angkutan umum. Keterkaitan ketiga fungsi tersebut harus diperkuat melalui kebijakan. Keragaman hunian (mengakomodasi hunian terjangkau) merupakan bagian dari memastikan peningkatan penggunaan angkutan umum (captive users), meminimalkan urban sprawl, dan menciptakan TOD yang inklusif (equitable).
Dari lesson learned TOD yang ada di beberapa negara di dunia, pembangunan TOD pada umumnya merupakan gagasan/rencana yang diprakarsai oleh pemerintah, baik pemerintah pusat maupun pemerintah daerah. Namun, dalam implementasinya, dibutuhkan kerja sama dari pemerintah (khususnya Pemerintah Daerah) sebagai enabler, swasta, dan masyarakat, dari segi pembiayaan maupun pengelolaannya. Dalam pengelolaannya, diperlukan dua lapisan kepemerintahan (governance): (i) Strategic levei: regional (skala wilayah/koridor); (ii) Operational level: lokal (skala kawasan).
Pemerintah membuat regulasi mengenai mekanisme pembangunan, pembiayaan, dan pengelolaan TOD yang melibatkan masyarakat (pemilik lahan), operator moda transit, dan developer.
Untuk infill dan redevelopment, perangkat fiscal zoning dinilai lebih relevan, dengan pajak lebih mahal dapat mendorong pemilik lahan untuk melepas haknya supaya kawasan dapat dikembangkan secara optimal sesuai prinsip TOD. Untuk mendorong tersedianya perumahan MBR, perangkat fiscal zoning berupa pengurangan pajak bagi developer yang membangun perumahan MBR tersebut. Bonus zoning juga memungkinkan untuk diterapkan. Serta terkait konsolidasi lahan masih merupakan opsi dan sudah ada dasar hukumnya, namun akan lebih kompleks mekanisme implementasinya.
Terkait kelembagaan Transit Oriented Development, diperlukan kelembagaan untuk mengelola kawasan TOD, Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah dapat membentuk badan sesuai dengan kewenangannya atau menunjuk badan usaha milik negara dan/atau badan usaha milik daerah yang merupakan operator utama sistem transportasi massal berkapasitas tinggi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
